8 choses à savoir sur le crédit Bullet

Source de l’illustration : site internet Crédit Bullet Belgique

1. Le crédit Bullet, c’est quoi exactement ?

Le crédit bullet est un type de prêt hypothécaire dans lequel vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à l’échéance du contrat. Ce mécanisme est à l’opposé d’un crédit classique, où le capital est amorti progressivement mois après mois.

On parle aussi de crédit à terme fixe, crédit in fine ou encore de crédit par reconstitution, car il suppose que vous ayez prévu une solution pour réunir la totalité du capital au terme du prêt.

Cette formule présente un avantage évident : des mensualités beaucoup plus légères. Mais elle implique également une anticipation rigoureuse, car vous devrez disposer d’une somme importante à une date précise pour solder votre crédit.

Par rapport à un prêt hypothécaire amortissable, le crédit bullet se distingue sur plusieurs points :

Le capital n’est jamais remboursé pendant la durée du prêt ;
Les intérêts restent constants, car calculés sur 100 % du montant emprunté ;
Le coût total est généralement plus élevé ;
La banque demande plus de garanties ou un apport personnel plus important.

Bon à savoir : Les mensualités étant limitées aux intérêts, le crédit bullet permet souvent d’augmenter votre capacité d’emprunt. Mais attention : cela peut devenir un piège si vous surestimez vos capacités à rembourser le capital.

2. Il ne s’adresse pas à tout le monde

Le crédit bullet est un outil de financement hautement stratégique, mais qui ne convient pas à tous les profils d’emprunteurs. Il n’est pas conçu pour l’achat d’un logement familial ni pour des acquéreurs qui ne disposent pas d’une vision patrimoniale claire ou de revenus stables.

En réalité, ce crédit est majoritairement destiné à :

des indépendants qui disposent d’une pension complémentaire (PLCI, EIP) ;
des dirigeants d’entreprise misant sur une revalorisation future de leur société ;
des investisseurs immobiliers expérimentés, capables d’anticiper leur trésorerie ;
des profils patrimoniaux solides, capables d’apporter 25 à 30 % de fonds propres.

La plupart des banques n’acceptent d’ailleurs de financer un crédit bullet que si vous démontrez dès le départ une stratégie fiable de remboursement du capital. Il peut s’agir d’une épargne programmée, d’une assurance-vie, d’un plan pension ou d’un actif à vendre.

Avertissement : Les primo-investisseurs ou les ménages sans épargne disponible ne devraient jamais se lancer dans un crédit bullet sans accompagnement. Ce type de crédit n’est pas conçu pour financer une première résidence ou un projet fragile.

3. Vous ne remboursez que les intérêts… jusqu’au dernier jour

Le fonctionnement du crédit bullet repose sur une idée simple mais atypique : pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital reste intact jusqu’à la fin du contrat, où il doit être remboursé en une seule fois.

Concrètement, cela signifie que vos mensualités sont beaucoup plus légères qu’avec un prêt amortissable. Si vous empruntez 200 000 € à 4 % sur 10 ans, vous ne paierez que 667 € par mois. À titre de comparaison, un crédit classique au même taux vous coûterait environ 2 024 € par mois.

Mais cette économie de trésorerie mensuelle a un prix : les intérêts sont toujours calculés sur 100 % du capital. Vous en paierez donc plus sur la durée, ce qui augmente le coût total du crédit.

Ce fonctionnement peut être très avantageux si vous disposez d’un loyer ou d’un revenu complémentaire pour couvrir ces intérêts, tout en laissant votre capacité financière disponible pour d’autres investissements.

Bon à savoir : Certaines formules de crédit classique permettent aussi une franchise en capital pendant 6 à 24 mois. Vous ne remboursez alors que les intérêts durant cette période, ce qui peut être utilisé de manière stratégique comme un « micro bullet » pour réaliser des travaux et mettre un bien en location rapidement.

4. Vous devez prouver que vous saurez rembourser le capital

Le crédit bullet repose sur une logique de confiance : la banque accepte de ne pas récupérer son capital pendant plusieurs années, à condition que vous puissiez démontrer dès la signature que vous serez en mesure de le rembourser à l’échéance.

Concrètement, cela signifie que vous devez présenter un plan de reconstitution du capital réaliste et documenté. Les solutions les plus souvent acceptées par les prêteurs sont :

un engagement individuel de pension (EIP) ou une PLCI, souvent utilisé par les indépendants ;
une assurance-vie en branche 21 (taux garanti) ou branche 23 (fonds investis) ;
une réserve d’épargne personnelle clairement identifiée (livret, portefeuille-titres) ;
le produit d’une vente programmée (immobilier, fonds de commerce, entreprise).

Attention toutefois : la revente du bien financé n’est pas toujours acceptée comme méthode de remboursement. Certaines banques, comme BNP Paribas Fortis ou Van Breda, l’excluent, car elles estiment ce mécanisme trop incertain (risque de marché, délais de vente, fiscalité).

Avertissement : Les montages à base d’assurance-vie (branche 21 ou 23) doivent être utilisés avec prudence. Depuis l’avertissement de la FSMA et du SPF Économie, les banques exigent une grande transparence sur les frais et les performances attendues.

5. Ce crédit coûte (beaucoup) plus cher qu’il n’y paraît

Le crédit bullet séduit par ses mensualités allégées. Mais attention à ne pas vous laisser aveugler par cette apparente économie. Sur la durée, il s’agit d’un prêt nettement plus coûteux qu’un crédit amortissable classique.

Taux d’intérêt légèrement plus élevé

Les banques appliquent en général un taux d’intérêt de 0,10 % à 0,25 % supérieur à celui d’un crédit classique. Ce « bonus » compense le risque qu’elles prennent en attendant le remboursement du capital à terme.

Des intérêts constants et massifs

Comme vous ne remboursez jamais le capital, les intérêts sont calculés chaque mois sur 100 % du montant emprunté, sans jamais diminuer. Résultat : vous en payez beaucoup plus au total.

Exemple chiffré

Montant emprunté : 200 000 €
Durée : 15 ans
Crédit amortissable à 3,90 % : environ 64 500 € d’intérêts
Crédit bullet à 4,00 % : environ 120 000 € d’intérêts

Le coût du crédit est presque doublé. D’où l’importance de bien analyser la rentabilité de votre projet immobilier.

Bon à savoir : Le coût total d’un crédit bullet n’est pas toujours bien présenté dans les simulateurs en ligne. Faites systématiquement une simulation comparative avec un prêt amortissable pour mesurer l’écart réel sur 10 ou 15 ans.

6. Ce prêt impose un apport personnel élevé

Contrairement à un crédit classique où il est parfois possible d’obtenir 90 à 100 % de financement, le crédit bullet est beaucoup plus exigeant en matière de fonds propres. La plupart des banques belges limitent la quotité maximale à 85 %, voire moins.

Concrètement, cela signifie que vous devrez :

apporter au moins 15 % du prix du bien en fonds propres ;
payer vous-même tous les frais de notaire et de droits d’enregistrement (environ 12 à 14 % supplémentaires).

Résultat : vous devez souvent disposer de 25 à 30 % de l’opération immobilière pour pouvoir envisager un crédit bullet. Cela limite son accès à des investisseurs déjà établis ou à des profils disposant d’un capital conséquent.

Cette contrainte s’explique par le fait que la banque n’amortit jamais son risque au fil du temps. Elle attend le remboursement intégral à la fin, ce qui augmente la prudence de son analyse.

Avertissement : La quotité n’est pas négociable dans la plupart des banques. Même un bon profil emprunteur ne pourra pas obtenir 90 % de financement avec un crédit bullet. Cette contrainte structurelle impose de bien préparer son plan de financement.

7. Le crédit bullet dans l’investissement locatif

Le crédit bullet est particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers. Et pour cause : ses mensualités réduites permettent de générer un cashflow locatif plus important dès les premières années. Il s’intègre parfaitement dans une stratégie patrimoniale agressive… à condition de bien en comprendre les leviers.

Maximiser le cashflow

En ne remboursant que les intérêts, vos mensualités sont souvent inférieures aux loyers perçus. Cela vous permet :

de ne pas devoir compléter avec votre revenu personnel ;
d’épargner activement ou de financer de nouveaux projets avec le surplus ;
d’améliorer votre taux d’endettement apparent en banque (car les charges mensuelles sont faibles).

Enchaîner les acquisitions

Grâce à ses faibles mensualités, le crédit bullet peut être utilisé pour accumuler plus rapidement plusieurs biens. En gardant une bonne capacité de remboursement, vous conservez la possibilité de solliciter un nouveau crédit pour un second bien, puis un troisième, etc.

Exemple concret

Bien locatif à 250 000 €
Revenus locatifs nets : 950 €/mois
Crédit bullet sur 10 ans à 4 % → mensualité ≈ 833 €
→ Cashflow mensuel positif de 117 € dès la 1ère année

Avec un prêt amortissable classique, la mensualité serait d’environ 2 500 € sur 10 ans, ce qui rendrait l’opération difficilement rentable au départ.

Airbnb, colocation, kits meublés

Le crédit bullet se prête bien aux investissements à rendement élevé, comme :

la colocation dans les grandes villes étudiantes ;
les locations courtes durées (type Airbnb, dans le respect des règles locales) ;
les studios équipés (kits meublés) en zone urbaine.

Dans ces cas, le cashflow généré permet non seulement d’absorber les intérêts, mais aussi de capitaliser pour rembourser à terme.

Bon à savoir : Vous pouvez aussi combiner crédit bullet et crédit amortissable sur un même bien (montage panaché). Cette stratégie permet d’optimiser votre effort mensuel tout en amorçant une partie du remboursement du capital.

8. Crédit bullet ou crédit amortissable : que choisir ?

Le crédit bullet ne remplace pas le prêt amortissable classique. Ce sont deux outils très différents, chacun adapté à une stratégie spécifique. Pour faire le bon choix, il faut analyser votre objectif patrimonial, votre , et votre capacité à planifier une reconstitution.

Tableau comparatif

Critère	Crédit amortissable	Crédit bullet
Mensualité	Intérêts + capital → Élevée mais constante	Intérêts seuls → Mensualité faible
Coût total	Moins d’intérêts (capital diminue)	Plus d’intérêts (capital constant)
Durée	Jusqu’à 25 ou 30 ans	Souvent limitée à 10-15 ans
Remboursement du capital	Progressif, chaque mois	En une seule fois à l’échéance
Accès	Accessible dès 10 % d’apport	Apport de minimum 20-30 %
Public cible	Propriétaires occupants, investisseurs prudents	Investisseurs aguerris, indépendants, dirigeants
Souplesse	Peut être renégocié, modulé	Rigide, moins de flexibilité

Quand le crédit bullet est-il plus adapté ?

Vous visez un cashflow positif immédiat (location, colocation, Airbnb) ;
Vous avez une stratégie de revente rapide ou une rentrée prévue (EIP, vente d’un actif, dividendes) ;
Vous cherchez à enchaîner plusieurs acquisitions rapidement grâce à des mensualités faibles.

Quand faut-il préférer un crédit amortissable ?

Vous voulez limiter le coût global du crédit ;
Vous ne pouvez pas garantir une reconstitution de capital certaine ;
Vous n’avez pas un gros apport personnel ou peu d’expérience en investissement.

Aller plus loin : Il est possible de combiner les deux types de prêts sur un même projet. Cette formule « panachée » permet de profiter des avantages du bullet tout en amortissant une partie du capital pour plus de sécurité.

Conclusion : un levier puissant pour les investisseurs avertis

Le crédit bullet est bien plus qu’un simple prêt hypothécaire : c’est un outil de stratégie patrimoniale, conçu pour ceux qui savent anticiper, structurer et optimiser. Grâce à ses mensualités allégées, il permet de maximiser le cashflow, d’investir plus tôt, ou d’enchaîner les projets immobiliers. Mais ce levier comporte aussi des risques importants : coût total plus élevé, exigence d’un plan de remboursement précis, et faible flexibilité.

Il ne s’adresse donc pas à tous les profils. Le crédit bullet est idéal pour les investisseurs confirmés, les indépendants avec un EIP ou une PLCI bien constituée, ou encore les dirigeants d’entreprise à la recherche d’une stratégie de financement intelligente.

Avant de vous lancer, il est essentiel de vous faire accompagner par un courtier en crédit expérimenté, capable d’analyser votre situation dans son ensemble et de vous proposer le montage le plus pertinent. Car dans le monde de l’investissement, savoir emprunter intelligemment fait souvent toute la différence.